כונס נכסים

בשיתוף עם מרכז לכינוס נכסים

רקע

המיתון והמצב הכלכלי הקשה במשק הביאו לאחרונה להיצע גדול של נכסי נדל"ן המוצעים למכירה בהליך של כינוס נכסים, דבר שיוצר הזדמנות לבעלי הון לרכוש דירות במחירי הזדמנות, להבדיל מהבעלים של נכסי הנדל"ן שנקלעו לקשיים כלכליים, צברו חובות, נכסיהם נמכרים וסובלים מכה אחת אפיים בכך שנכסיהם נמכרים במימוש מהיר בהליכים משפטיים, במחיר זול יותר ממחיר השוק שלהם. יש לשים לב כי מאחר ובמכירה במימוש מהיר נמכר הנכס בכ- 20-30 אחוז ממחיר השוק שלו, יתכנו מצבים מסוימים, בהם עלול החוב לעלות על היתרה ממכירה במימוש כפוי, וזהו המצב הגרוע ביותר אליו יכול להיקלע בעל הנכס. מוכרים את הנכס והוא נותר חייב, שכן מכירת הנכס כיסתה רק חלק מהחוב שתפח בגלל ריביות והוצאות שונות.

מאחורי הקלעים

כינוס נכסים הינו הליך שבמסגרתו מוסמך בעל תפקיד שנתמנה לכונס נכסים, לתפוס ולמכור ("לממש") נכס. כאשר מדובר בכינוס נכסים לפי חוק ההוצאה לפועל, בדרך כלל מדובר ברכב או בנכס מקרקעין השייכים לחייב - אדם או חברה - העומדים למימוש בדרך של כינוס נכסים. כינוס הנכסים יכול להיות במסגרת הליכי מימוש משכון או משכנתא, דהיינו מימוש שעבוד שרובץ על הנכס, או מימוש עיקול שהוטל על הנכס בשלב מוקדם יותר. מרבית הנכסים המוצעים מכינוס נכסים, חלקם מכך שבעל הנכס לקח משכנתא או הלוואה לרכישת הנכס, אולם לא עמד בהתחייבויותיו לפרוע את ההלוואה שקיבל. לכן, הדרך של הנושה (מי שנתן את ההלוואה) לקבל את כספו חזרה, היא מימוש הנכס. בנוסף, יתכן מצב בו בני זוג המתגרשים אינם מגיעים להסכמה אצל מי ישאר אותו נכס ואז ממנים עו"ד שימכור את הנכס ויחלק את היתרה הכספית בין הצדדים. מצב אפשרי נוסף הוא של נכס השייך לעיזבון, ירושה ויש חילוקי דעות בין היורשים לגבי הנכס, אז ממנים עורך דין שיממש הנכס ויחלק את היתרה הכספית. כנ"ל לגבי נכסים עזובים ונטושים המנוהלים על ידי האפוטרופוס הכללי והתקבלה החלטה למכור אותם, בין אם בגלל קושי בניהול הנכס ובין אם מסיבה אחרת.

כונס נכסים מיהו?

כונס נכסים הינו בעל תפקיד שנתמנה ע"י רשות שיפוטית (בהוצאה לפועל - ראש ההוצאה לפועל), והוסמך לעשות פעולות שונות לתפיסה ומימוש של נכס. לרוב, כונס הנכסים שמתמנה הינו עורך הדין של הזוכה בתיק ההוצאה לפועל. על כונס הנכסים חלות חובות שונות, ביניהן חובות אמון וזהירות, והוא משמש למעשה כידו הארוכה של בית המשפט.

הליך המימוש בכינוס נכסים

כאמור, כונס הנכסים מתמנה ע"י ראש ההוצאה לפועל ומוסמך לעשות את כל הפעולות למימוש הנכס שבכינוס נכסים, כגון: תפיסת הנכס, אחסנתו, אחזקתו, פרסומו ומכירתו. כאשר מדובר בנכס נד כגון רכב, תפקידו הראשון של כונס הנכסים הינו תפיסת הרכב ואיחסונו במחסן או מגרש מכוניות. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, תפקידו של כונס הנכסים הינו לתפוס חזקה בנכס, ובמידת הצורך עליו לנקוט את כל ההליכים לפינוי הנכס מיושביו. השלב השני הינו פרסום הנכס בעיתון, במודעה שכותרתה בדרך כלל "הזמנה להציע הצעות". במודעה מפורטים פרטי הנכס, האופן שבו ניתן לראותו והתנאים להשתתפות במכרז. בדרך כלל מותנית הגשת הצעה בהפקדת ערבון בגובה 10% משווי ההצעה, במזומן או בערבות בנקאית, והמועד להגשת הצעות מוגבל בזמן. בתום המועד האחרון שנקבע להגשת הצעה, בדרך כלל מוזמנים המציעים ל"התמחרות" במשרדו של כונס הנכסים, ומתנהל הליך של מעין מכירה פומבית, כאשר המחיר ההתחלתי הוא בגובה ההצעה הגבוה ביותר שנתקבלה. בתום ההתמחרות, נקבע הזוכה במכרז, דהיינו המציע שהצעתו היתה הגבוהה ביותר בהתמחרות. חשוב להדגיש כי הליך המכירה במסגרת כינוס נכסים אינו כפוף לדיני מכרזים, וכונס הנכסים אינו מחוייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה שהיא. לאחר שנקבע הזוכה בהתמחרות, על כונס הנכסים לתת לבעל הנכס הזדמנות לפדות את הנכס בסכום שאינו נופל מסכום ההצעה הגבוהה ביותר שזכתה במכרז. אם החליט בעל הנכס לפדות את הנכס, הנכס מוחזר אליו, והמכרז מבוטל. אם בעל הנכס ויתר על זכותו לפדות את הנכס, פונה כונס הנכסים לקבל את אישור ראש ההוצאה לפועל למכירת הנכס למציע שהצעתו זכתה. קניית נכס מכונס נכסים, במסגרת הליכי כינוס נכסים, נחשבת לקניה בטוחה יחסית. יש לשים לב למילה "יחסית" משום שבמודעות של כונסי הנכסים מצוין במפורש שמציע ההצעה חייב לבצע את כל הבדיקות בעצמו, ולבית-המשפט ולכונס הנכסים אין שום אחריות אם לאחר הרכישה מתגלית תקלה כלשהי, כגון חריגת בניה. היתרון הוא שהנכס עובר לבעלותו של המציע שהצעתו זכתה במכרז על פי צו מכר של ראש ההוצאה לפועל, כשהוא נקי מכל עיקול, שעבוד או זכויות צד ג' כלשהן, בהתאם לסעיף 34א' לחוק המכר.

מקורות מידע לנכסים מכונסי נכסים

כל נכס הנמכר בהליך כינוס נכסים מתפרסם בעיתון, לעיתים כונסי נכסים "נתקעים" עם נכסים ובמכירה חוזרת אינם מחוייבים לפרסם שוב. האפשרויות העומדות בפני אדם המעוניין לרכוש נכס כזה הוא לרכוש מדי יום את כל העיתונים, לעכוב אחר הפרסומים, ליצור מערכת קשרים עם עורכי דין ומנהלי נכסים שונים. לחלופין יכול אותו אדם לעיין באינטרנט באתרים כגון www.Kones.co.il האוספים את המידע ומרכזים אותו באופן כזה שאותו אדם יכול להסתפק במקור מידע אחד.

לעוסקים בענף הנדל"ן
פרסום | לימודי נדל"ן | סרגל כלים
תוכנה המתקדמת ביותר למשרדי תיווך
דרושים בתחום | קישורים רלוונטים

קישורים בעלי עניין
דירות להשכרה בירושלים  |   דירות למכירה ירושלים
דירות להשכרה בבאר שבע  |   דירות להשכרה בחיפה
דירות להשכרה בתל-אביב  |   כונס נכסים

תנאי השימוש | צור קשר | מפת אתר | תוכנית שותפים