מאמרים וכתבות נדל"ן

הדפס

שלח לחבר

כיצד לקבל היתר בניה

04 בינואר 2006 הליך קבלת היתר בנייה הנו בדרך כלל ארוך ומסורבל. הכרת התהליך מראש עשויה לסייע למבקש ההיתר לייעלו, ולחסוך לעיתים קרובות את עגמת הנפש הכרוכה בטיפול בבקשה להיתר והנובעת לעיתים קרובות מחוסר ידע.

יש לציין שהליך הרישוי עשוי להיות שונה במרכיבים מסוימים מועדה לועדה, על אף שהועדות המקומיות כפופות, לכאורה, לאותם חוקים ותקנות, הרי רבות מהן גיבשו להן במהלך השנים דפוסי פעולה המאפיינות רק אותן.

מניסיוני רב השנים למדתי, שמבקשי היתר רבים פועלים לעיתים קרובות בגפם מול הועדות המקומיות. וזה המקום להמליץ לכם: על תנסו למלא את מקום האדריכל. הניחו לו לבצע את כל העבודה המקצועית מול הועדה המקומית. הסתפקו בחלק האדמיניסטרטיבי.

המלצה: האדריכל הוא נציגכם בועדה המקומית. הניחו בידיו את הטיפול בבקשה להיתר מול גורמי הועדה, וחיסכו מעצמכם עגמת נפש.

מהו היתר הבניה?

היתר הבניה הוא האישור החוקי הניתן מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה לצורך ביצוע עבודות בניה הטעונות היתר. בהיתר הבניה באים לידי ביטוי זכויות הבניה שנקבעו בתכנית המתאר, והנחיות הועדה המקומית. ההיתר יינתן רק לאחר אישור הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ולאחר מילוי הדרישות וביצוע התשלומים הנדרשים.

מתי דרוש היתר בניה?

למעשה כל פעולת בניה או הריסה או התווית דרך, מחייבת קבלת היתר מהועדה המקומית אף אם מדובר בבניה זמנית. המקרה היחיד בו אין חובה לקבל היתר הנו שינוי פנימי בדירה, ובתנאי שהשינוי לא משנה את שטח הדירה, או את חזיתות המבנה, לא פוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים או צנרת משותפת, וכן אינו משנה את השימוש בדירה.

מידע מוקדם

אם אין עדיין בידכם מידע תכנוני מלא לגבי המגרש שלכם, דאגו לבקש אותו מהועדה המקומית עוד בטרם תחלו בפעולות התכנון. חשוב לקבל את המידע בכתב, וכן יש לקבל מהועדה את פירוט ההנחיות והדרישות לקבלת היתר.

המלצה: אל תוותרו על מידע בכתב. מידע בכתב עשוי למנוע אי הבנות בעתיד מול הועדה המקומית.

מפה טופוגרפית

הצעד הראשון לקראת הגשה בקשה להיתר הנו הגשת מפה טופוגרפית לאישור הועדה המקומית. הגשת המפה הנה צעד המחויב על פי תקנות התכנון והבניה, אולם, יש לציין שחלק מהועדות המקומיות אינן דורשות מפה עדכנית לאישור מוקדם כתנאי לקבלת הבקשה להיתר לטיפול.

ישנן ועדות שיסמנו על גבי המפה את קווי הבניין ואת ההפקעות בלבד, וישנן שיצרפו מעבר לכך פירוט מלא של זכויות הבניה ואת כל הדרישות לגבי הבניה ולגבי מערכת התשתיות.

את המפה יש להזמין אצל מודד מוסמך, אשר יערוך את המפה על פי התקנות..

המלצה: בעת ביצוע הזמנת המפה אצל מודד מוסמך מומלץ לסכם איתו גם את המחיר לגבי הבדיקות שיהיה עליו לבצע במהלך הבניה (בדרך כלל 3 בדיקות: סימון קווי בנין, אישור על מפלס הכניסה ומפה מצבית סופית עם סיום הבניה).

לתשומת לבכם: תוקפה של מפה טופוגרפית הנו ל-6 חודשים בלבד.

הועדה המקומית חייבת להחזיר את המפה המאושרת בתוך 30 ימים. במדה והועדה המקומית לא תעשה כן , תהיו רשאים להגיש את הבקשה להיתר גם ללא המפה.

אישור המפה כרוך בתשלום אגרה.

האם ניתן לקבל פטור ממפת מדידה?

למהנדס הועדה המקומית יש סמכות לפטור אתכם מהגשת המפה הטופוגרפית. הפטור ממפה תלוי רבות גם במדיניות מהנדס הועדה. הפטור ניתן בד"כ לבקשות להיתר בניה בהיקף מצומצם, וכאשר המפה אינה נחוצה לצורך בדיקת הבקשה להיתר.

המקרים בהם מומלץ לנסות ולבקש פטור מהגשת המפה הם, כאשר יש מפת מדידה שפג תוקפה, אולם לא חל שינוי במצב הפיסי בשטח, שינויים או תוספות אשר אינם משפיעים על קווי הבנין, או בניה בהיקף מצומצם כמו מחסנים או סככות לרכב. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עובדי הועדה לגבי הקריטריונים והסיכוי לקבלת הפטור, טרם הפנייה למהנדס הועדה.

המלצה: בדקו מראש אם מהות הבניה שלכם מאפשר קבלת פטור ממפה טופוגרפית, וכך תוכלו לחסוך את הוצאות הכנתה.

תיק הבקשה להיתר

תיק הבקשה להיתר כולל את תכנית ההגשה הנערכת בידי האדריכל וכן אישורים שונים כפי שיפורטו להלן.

תכנית ההגשה (הגרמושקה)

תכנית ההגשה הנה למעשה התשריטים שמכין האדריכל ובהם מתוארת בצורה גרפית הבניה המוצעת. האדריכל עורך את התשריטים בהתאם לתקנות התכנון והבניה. תכנית ההגשה כוללת את המרכיבים הבאים:

- מפרט הכולל את פרטי המבקש האחראים לעריכת הבקשה ופרטי הבניה המוצעת. יש להקפיד שהפרטים ימולאו באופן מלא על מנת למנוע עיכובים בקליטת התיק. ניתן לדחות את מועד החתמתם של האחראי לביצוע השלד והאחראי לביקורת עד לתחילת הבניה בפועל..

- תרשים הסביבה – בקנה מידה של 1:2500.

- תרשים המגרש , המבוסס על המפה הטופוגרפית וכולל את העמדת המבנים קווי בנין ופיתוח החלקה. יש ועדות הדורשות לצרף את המפה הטופוגרפית המקורית כחלק מתכנית ההגשה.

- תכניות הקומות – תרשים מפורט בקנה מידה 1:100 של כל מפלסי הבניה המוצעת לרבות מפלס הגג.

- תכנית פיתוח מפורטת – הכוללת שבילים, סידור החניה, קירות תומכים וגדרות, ניקוז, פתרון לפינוי אשפה, גז, מכלי סולר וכו`. התכנית תכלול גבהים של כל המפלסים.

- חתכים אופייניים – לפחות שני חתכים בקנה מידה של 1:100 לאורך ולרוחב המבנה ועד לגבול המגרש. כאשר אחד החתכים יעבור דרך חדר המדרגות.

- חזיתות- כל חזיתות המבנה בקנה מידה 1:100. על החזיתות יסומנו המפלסים, הקרקע הטבעית והסופית וחומרי הגמר.

- חישובי שטחים- לכל בקשה להיתר מצורף תשריט סכימטי של שטחי הבניה, וכן חישוב אחוזי הבניה – השטחים העיקריים ושטחי השירות. יש להפריד בין שטחים קיימים למוצעים.

- תכנית מרחב מוגן (ממ"ד) – כאשר הבקשה להיתר כוללת ממ"ד יש לצרף נספח בקנה מידה 1:50 הערוך בהתאם להנחיות מפקדת פיקוד העורף.

- נספח סניטרי – ישנן ועדות הדורשות להגישו כחלק מתכנית ההגשה ואחרות בתשריטים נפרדים – בד"כ לאחר אישור הבקשה ע"י הועדה.

מה קורה כשיש ממ"ד בבנין?

במקרה כזה יש צרף בקשה לפטור מהקמת ממ"ד. על האחראי לביצוע השלד להגיש דוח על תקינות המצב הקיים והועדה המקומית תעביר המלצה לפטור אל פיקוד העורף.

מתי ניתן לקבל פטור מבניית ממ"ד

על פי הנחיות פיקוד העורף ניתן לקבל פטור מבניית ממ"ד לתוספת ראשונה לבנין ששטחה אינו עולה על 12מ"ר.

מסמכים נוספים שיש לצרף לבקשה:

הוכחת בעלות - יש לצרף נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. כיום ניתן להזמין את הנסח בהליך מקוצר דרך אתר רשות הדואר. במקרה שהנכס רשום כבית משותף יש להזמין נסח מרוכז.

חתימות בעלי הנכס - יש להחתים על גבי הבקשה את כל הבעלים הרשומים בנסח המקרקעין. כמו כן יש להחתים בעלי זכויות ידועים, ואשר מסיבה זו או אחרת אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. עליך לזכור כי התעלמות מבעל זכויות, אשר אינם רשומים עלולה לגרום לבטלותו של ההליך כולו, אם מסיבה כלשהי הנושא יגיע לערכאה משפטית.

ומה קורה בבית משותף?

עם הגשת הבקשה להיתר עליך לצרף עותק הבקשה להיתר עבור כל שכן שותף אשר לא חתם על גבי תשריט הבקשה. הועדה המקומית תשלח הודעה בצרוף עותק הבקשה לכל אחד מהשותפים שלא חתם, ותתן לו הזדמנות להגיש התנגדות ( פרטים נוספים בפרק הדיון בועדה).

חתימת מנהל מקרקעי ישראל

כאשר הקרקע בבעלות המנהל יש להחתים את המנהל. ניתן להגיש את חתימת המנהל במועד מאוחר יותר.

כאשר מבוקשת בנייה בבית הכולל 4 יחידות דיור ומעלה, אין צורך בחתימת המנהל כאשר הדירה מהוונת. במקרה כזה יש להציג אישור היוון מהמנהל.

אישור הרשות המקומית

במרבית הועדות יהיה עליכם לקבל אישור בדבר סילוק החובות מהרשות המקומית. בועדות מרחביות נהוג לבקש את חתימת הועד המקומי ואת חתימת המועצה האזורית טרם הגשת הבקשה.

פיקדון

עם הגשת הבקשה תידרשו להפקיד בועדה 20% משיעור מיסי הבנייה המשוערים ( לא כולל היטלי פיתוח). הפקדון יופחת מהסכום הסופי שתידרשו לשלם בגין קבלת היתר בניה. במידה ובקשתכם תסורב יוחזר לכם הפקדון.

שלבי הטיפול בבקשה

הבקשה להיתר עוברת בדיקה בידי צוות הועדה המקומית ונבדקת התאמתה לתכנית המתאר ולדרישות הטכניות של הועדה . במידה והבקשה עונה לדרישות היא תובא לדיון בפני רשות הרישוי המקומית או לועדת המשנה לתכנון ולבניה. במידה ויש תיקונים מהותיים תידרשו בדרך כלל לתקנם טרם הבאת הבקשה לדיון.

ומה קורה שמבוקשת הקלה?

הקלה היא סטייה מתכנית המתאר שהועדה המקומית מוסמכת לאשר. במקרה שבקשתכם כוללת בקשה להקלה תקבלו מהועדה המקומית נוסח מודעה אשר אותה עליכם לפרסם ב-3 עיתונים וכן בחזית הבניין / המגרש. הועדה המקומית תשלח את נוסח ההודעה לכל השכנים הגובלים במגרש שלכם, ולכל מי שעלול להיפגע כתוצאה מאישור הבקשה. ישנן ועדות מקומיות שהליך הפרסום בהן מתנהל באמצעות חברה חיצונית כאשר מבקש ההיתר נושא בתשלום.

הדיון בועדה

לאחר מילוי ההליכים המוקדמים תובא הבקשה לדיון. כאשר הועדה תואמת את כל דרישות החוק היא תובא בדרך כלל לאישור רשות הרישוי. כאשר ישנה סטייה כלשהי תובא הבקשה בפני ועדת המשנה לתכנון ולבניה.

יש לציין שחלק מהועדות נמנעות מהפעלת רשות הרישוי וכל הבקשות מובאות לועדת המשנה.

במדה והבקשה אושרה תישלח אליכם הודעה בדבר האישור ופרוט הדרישות שעליכם להשלים כתנאי לקבלת ההיתר.

מה כאשר הבקשה סורבה או נדחתה?

במקרה כזה ניתנת לכם הזכות להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. את הערר יש להגיש תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית.

מה קורה כאשר הוגשו התנגדויות שכנים?

קיימים בדרך כלל שני סוגים של התנגדויות שכנים:

המקרה הראשון- שכנים שותפים באותו הנכס והמתנגדים לבניה.

במדה והועדה המקומית דחתה את ההתנגדות היא תודיע לשכנים המתנגדים על זכותם להגיש תביעה אזרחית כנגד מבקשי ההיתר. הועדה המקומית תעכב את מתן ההיתר במקרה זה למשל 30 ימים.

המקרה השני – התנגדות למתן הקלה

במקרה של דחיית התנגדות למתן הקלה או קבלת התנגדות רשאי הצד שרואה עצמו נפגע להגיש ערר לועדת הערר המחוזית תוך 30 ימים מיום קבלת הודעת הועדה המקומית.

מה יש להשלים לאחר אישור הועדה.

לאחר אישור רשות הרישוי / הועדה, יש להגיש תשריטים מתוקנים על פי דרישות הצוות המקצועי של הועדה כמו כן יש להמציא האישורים המסמכים הבאים: תכניות ביוב סניטריות חישובים סטטיים, אישור הג"א , מנהל מקרקעי ישראל, אישור חברת בזק במקרה של הקמת בית חדש ואישור חברת חשמל במקרה של בניה קבלנית במקרים מסוימים תידרשו להמציא גם אישור כיבוי אש ו או אישור משרד הבריאות. לקראת סיום הטיפול בתיק יהיה עליכם להזמין בדיקות תקינה במעבדה מוסמכת (בדיקות בטון, מערכת סניטרית וגז, ואטימות ממ"ד. כן יהיה עליכם להסדיר את התשלומים השונים.

איזה תשלומים קיימים?

לצורך קבלת ההיתר עליכם להסדיר את כל התשלומים המתחלקים למספר סוגים:

מיסי בנייה – מיסים אלה משולמים לועדה המקומית על פי תקנות התכנון והבניה. המס משולם לכל מ"ר בניה כאשר התעריף שונה בין שטח עיקרי לשטח שירות.

היטלי פיתוח – משולמים עבור צנרת מים ציבורית, ביוב, תיעול, כבישים ומדרכות על פי חוקי העזר של הרשות המקומית. ההיטלים משולמים בדרך כלל עבור כל מ"ר קרקע של המגרש וכן עבור כל מ"ר מבוקש ( לעיתים החישוב נעשה על פי נפח).

היטל השבחה- במידה וההיטל לא שולם בהליך קודם הנכם צפויים לעימות בנושא עם הועדה המקומית. בניגוד לאגרות האחרות נושא ההיטל נקבע בהערכה ולא בסכום קבוע ונתון למו"מ עם הועדה המקומית (על כך בכתבה נפרדת). החומר בכתבה זו מיועד לשמש למידע כללי בלבד. יש לקבל מידע בכל ועדה מקומית לגבי הנהלים ספציפיים הנהוגים בה.

מאת: ישראל שטיין
israels@bestbait.co.il
המומחה בענייני תכנון ובניה. שימש במשך כ-25 שנים מזכיר ועדה מקומית לתכנון ולבניה במרכז הארץ.