|
עמדה בעייתית של הלקוח מול הבנק- מיקוח בתנאים קשים
13 בפברואר 2008
המקרים הקשים למיקוח, הם אותם מקרים בהם הלקוח כבר קשור בצורה כלשהי אל הבנק ולרוב אלה הן ההלוואות לאותו הבנק. הלקוח כבר "קשור" לבנק והבנק יודע שללקוח יהיה קשה מאוד לנתק את הקשרים איתו.
להלן רשימת "הקשיים" בהם יכול להיתקל הלקוח במשא ומתן עם הבנק. כל המקרים להלן מתארים מצב כאשר לקוח קשור לבנק בקשרי משכנתא והלוואות קודמות.
- העברת משכנתא לדירה חדשה, כאשר היא מותנית בלקיחת משכנתא או הלוואה נוספת
- העברה מתכנית תשלומים אחת לשנייה
- קבלה של הלוואות נוספות בחלקים או בשלמותן
- עיכובים בהעברת כספים
כל אלה מצבי מיקוח קשים יותר עם הבנק, אך לא כל הסיכויים למיקוח אפסו ותמיד כדאי לנסות.
נדון במספר דוגמאות המראות כיצד להימנע מתשלומים מיותרים לבנק.
למשל, במידה וקיבלתם אישור להלוואה על סך 400,000 ₪ ונתתם הוראה לבנק להעביר את הכסף בשני תשלומים בהפרש של חודשיים, כי אתם חושבים שזה יותר כדאי. אתם טועים. החלוקה של התשלומים עלולה גם להתרחש באופן שלא קשור אליכם בשום צורה. קיבלתם העברה ראשונה של 100,000 ₪ ופתאום התחילה שביתה. את שארית הסכום אתם מקבלים כבר אחרי חודשיים (בתום השביתה) והבנק משנה את הריבית בטענה שהאישור לריבית עליה סוכם תם לאחר תקופה של חודש.
דוגמא נוספת; אתם קונים דירה ראשונה וזוהי הפעם הראשונה שאתם לוקחים משכנתא. חיפשתם את התנאים הטובים ביותר בין כל הבנקים. לאחר חיפושים רבים מצאתם באחד הבנקים את הריבית הנמוכה ביותר למשכנתא. פתחתם תיק משכנתא באותו הבנק, החתמתם ערבים, מילאתם את כל הטפסים. הדבר האחרון שנשאר לעשות זהו להביא אל הבנק את "מכתב הכוונות" מבעלי הדירה, אותה אתם קונים. אך בגלל שרשרת אנשים ארוכה של קניה- מכירה – קניה, העברה של כספים התעכבה למספר חודשים נוספים. הרגע המיוחל מגיע ואתם מביאים את "מכתב הכוונות" אל הבנק ויש לכם רק עוד מספר ימים להעברת הכספים. כאשר אתם מגיעים אל הבנק, הפקיד מודיע לכם שעברו מספר חודשים מהגשת הבקשה הראשונה והסיכום הראשוני איבד מכוחו ויש צורך לדון בריביות מחדש. הפקיד מאוד נחמד ו"מסדר" לכם ריבית שתוכלו לקבל רק היום. בסיטואציה הזאת אין לכם ברירה , אלא להסכים לתנאים של הבנק, אחרת עסקת הקניה מתבטלת. יחד עם הביטול יגיעו גם כל הקנסות הנלווים לכך. אין לכם זמן להגיש בקשות נוספות וכמובן אין לכם זמן לחפש בנק אחר. במקרה הזה בנק מתחיל להכתיב תנאים משלו.
ישנן מספר פעולות שכדאי לנקוב בהן על מנת למנוע את התסריט הללו.
- לא לדחות את קבלת ההלוואות, לקבל את כל ההלוואות בבת אחת
- במידה ולא ניתן לקבל את ההלוואות בבת אחת, תדרשו מהבנק להעביר תחילה את ההלוואות הנוספות, ורק אחר כך את ההלוואות בזכאות והלוואות "זכות" אחרות. בהלוואות זכאות הריבית איננה נקבעת ע"י הבנק ולכן אתם לא תלויים בו.
-
לפעמים לא ניתן להמתין להלוואות זכאות, ולא ניתן לדחות את העברתן. במיקוח על הלוואות נוספות ניתן להצמיד את השיחה לאיזשהו מדד, למשל ריבית ממוצע במשק. תגדירו את רף הריבית של המשכנתא שלכם. למשל בכל מקרה שהריבית לא תעלה על ממוצע מינוס 0.3% בכל ההלוואות שהבנק מעביר אליכם ולא משנה מתי. במקרה והבנק איננו מוכן ללכת לקראתכם, חפשו בנק אחר. בכל מקרה תשאירו לפחות 18 יום למיקוח על הריבית. במקרה ולא תגיעו להסכמה עם הבנק לגבי הריבית יהיה לכם מספיק זמן על מנת לחפש בנק אחר ולהתמקח איתו.
ברגע שמוכרים דירה וקונים דירה את לקיחת משכנתא נוספת ניתן למנוע רק במידה יש לכם כסף בצד היכול לסגור את הפאר בין מכירה לקניה.
לא לכולם יש את החסכונות הנדרשים ולכן כל אחד מאיתנו יכול להגיע לסיטואציה בה חייבים לקחת משכנתא נוספת. לקחת משכנתא/ הלוואה נוספת או לא לקחת בכלל – אבל אז לוותר על שדרוג והגדלת הדירה. מהם הדברים היכולים להשפיע על בנק להוריד בריבית כאשר הוא יודע בוודאות שהבחירה שלנו היא לקחת את התנאים של הבנק או לוותר לגמרי על לקיחת הלוואה נוספת.
אל תוותרו! ישנו סיכוי למיקוח, אך הוא תלוי בסוג ההלוואות שלקחתם לפני. באיזו סיטואציה אתם יכולים להימצא לפני שמגיעים אל הבנק לבקש הלוואה נוספת; נסדר אותם ברשימה העולה מהקלה למיקוח ועד לקשה ביותר למיקוח:
1. אין לכם כבר זכאות ואת הלוואות הבנק שנשארו, בערך 50-60% ניתן לפרוע ללא קנס.
2. אין לכם כבר זכאות ונשאר יותר מ 50-60% של הלוואה שניתן לפרוע ללא קנסות.
3. אין כבר זכאות, אך עדיין ישנו קנס על הפירעון המוקדם.
4. אתם עדיין משלמים זכאות, והיתרה הכוללת של כל הלוואות המשכנתא איננה עולה על 80% מערך הדירה.
5. עדיין משלמים זכאות והסכום הכולל של כל הלוואות המשכנתא עולה על 80% מערך הדירה.
המקרה הראשון הינו הקל ביותר מבחינת הלקוח. אין לא כמעט התחייבויות אל הבנק בו לקח פעם משכנתא והוא יכול להרשות לעצמו להיתמקח עם הבנק. במקרה והבנק שלו לא מספיק גמיש הוא יכול לקחת הלוואות נוספות בבנק אחר ולסגור איתן את החובות בבנק שלו.
במקרה החמישי והאחרון הבנק יכול לא ללכת לקראתכם בריביות, כי הוא יודע שאתם תלויים בו.הזכאות ברוב המקרים איננה ניתנת להעברה לבנק אחר ולא כדאי לפרוע אותה מוקדם. בואו ונסתכל על הסיטואציה באופן כללי יותר. על הדירה שרכשתם ישנן עדיין הלוואות אותם אתם משלמים. הגבול של 50-60% מערך ההלוואות שנשארו הינו גבול תיאורי, אך ניתן להבין ממנו עד כמה אתם תלויים או לא תלויים כבר בבנק שלכם ועד כמה יהיה לכם קל לעמוד איתו במיקוח. ברגע שנשארו לכם רק 50% מסך ההלוואות, הלוואות נוספות מבנקים אחרים אתם כבר לא תבקשו לעסקת קניה שלמה, אלא מבקשים הלוואה לנכס קיים. כאשר אתם קונים דירה חדשה, תוכלו לקחת 90% מערך הדירה בהלוואות הבנק ולסגור את ההלוואות הקודמות בבנק אחר. במקרה של פירעון מוקדם חייבים לשים לב לריבית ממוצע במשק, עליה דיברנו קודם. ברגע שהריבית יורדת, תשלמו בוודאי קנס על הפירעון המוקדם, ברגע שהריבית עולה – לא תשלמו. במידה ואתם רוצים לשפר את התנאים של הריביות כדאי לחשוב על תהליך מדורג של לקיחת הלוואות ופירעון הלוואת עד שאתם מגיעים לריבית הנוחה לכם ביותר. למה הכוונה? נניח ואחת ההלוואות במשכנתא שלקחתם לפני מספר שנים היא בריבית קבועה ומאוד לא כדאית. ברגע שהריבית הממוצע במשק תעלה אתם יכולים לפרוע את ההלוואה הזאת ללא קנסות בהלוואה בריבית משתנה שלקחתם בבנק אחר. לאחר מכן עושים את השלב השלישי בתהליך ומעבירים את ההלוואה בריבית משתנה לריבית קבועה, אך מחכים עד שמצב הריביות בשוק ההלוואות ירד ותהיו במצב הטוב ביותר למיקוח עם הבנק. סדרת תהליכים זאת יכולה לעלות לכם מכמה מאות שקלים עד כמה אלפי שקלים, אך היא תעשה חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
משכנתא בזכאות לעומת זאת מגבילה את האדם, לא כדאי לפרוע אותה ולא ניתן להעביר אותה מבנק אחד לשני. ברגע שישנן הלוואות זכאות, אתם קשורים אל הבנק והוא יכול להכתיב לכם תנאים.
המסקנה היחידה שניתן להגיע אליה היא לדון בכמה שיותר פרטים עם הבנק לפני שאתם נקשרים אליו בכבלי המשכנתא החזקים. אחת הדוגמאות יכולה להיות בקשה למשכנתא מהבנק לזוג צעיר. זוג צעיר שאין לו הרבה חסכונות, אך עדיין רוצה לרכוש דירה חדשה מבקש 95% מימון של הבנק ברכישת דירה. ניקח את תפריט המשכנתא הבא:
450,000 ₪ סה"כ עלות הדירה
20,000 ₪ - השקעה אישית של הזוג
130,000 ₪ הלוואות זכאות
300,000 ₪ הלוואה מהבנק
לאחר הגשת הבקשות אל הבנק, הבנק מאשר את 95% מימון, אך אינו מאשר "גרייס" והזוג נאלץ לשלם על הדירה החדשה עוד לפני הכניסה אליה. הזוג הצעיר מתקשה לשלם גם שכירות וגם הלוואות המשכנתא. על מנת להקל על עצמו הוא לוקח 50% מהמשכנתא ב"בולית" דולרית לשנתיים. ואת שאר ההלוואה לוקח בריבית משתנה לתקופה מקסימלית הניתנת ע"י הבנק עם אפשרות לעבור לריבית קבועה במשך השנתיים הראשונות לתשלום ההלוואה ולאחר מכן עם אפשרות של פעם בשנתיים לעבור לריבית קבועה.
לאחר שנה הזוג נכנס לגור בדירה החדשה ויכול להרשות לעצמו להגדיל את תשלומי המשכנתא. הזוג מגיש בקשה לעבור לריבית קבועה ולשפר את תנאיי המשכנתא. הבנק אכן נותן הצעה לריבית קבועה, אך הריבית שהבנק מציע היא גבוהה יותר מאשר ריבית שאותה יכלו לקבל במידה והיו לוקחים משכנתא חדשה. עקב המחויבויות הרבות לבנק הנוכחי אין לזוג אפשרויות השפעה על הבנק. היכרות אישית עם פקידי הבנק השונים היא היחידה היכולה לעזור במקרה זה. אדם נוסף היכול לעזור בסיטואציה הזאת הוא המתווך המביא לקוחות אל הבנק. מה שנשאר לזוג הוא או "להפעיל קשרים" ופרוטקציות או להסתפק בהצעה הלא כדאית של הבנק או להמתין להצעה טובה יותר מהבנק ולא לעבור לריבית קבועה בשלב הזה. הבעיה הנוספת שיש כרגע לזוג זאת הלוואה "בולית" שבה חייבים לטפל בהקדם האפשרי. מה שניתן להמליץ במקרה הזה הוא להעביר את ה"בולית" להלוואה בריבית משתנה, כאשר מועדי הפירעון של ההלוואה הנ"ל יהיו מקבילים לתנאיי הפירעון של ההלוואה הראשונה בריבית משתנה. האופציה הגמישה ביותר יכולה להיות "ליבור" + תוספת. את השיחות עם הבנק בקשר לריבית הזוג יוכל לחדש ברגע שיגיע לפירעון של 20% מערך הדירה. ניתן לעלות גם את נושא ביטוח הריסק, במקרה וקיים.הורדה של ביטוח הריסק מקטינה את התשלומים השוטפים של המשכנתא, אך לפעמים בחתימה של ערבים.
ניתן לסכם מהמקרה, ככל שהסבסוד של בנק הוא גדול יותר, כך אפשרויות מיקוח על הריבית הן קטנות יותר. ניתן לעבור את כל הבנקים ועדיין לא להגיע לתוצאה הרצויה ולא לקבל ריבית טובה במידה ומבקשים 90-95% סיבסוד ברכישת הדירה. במקרה של סיבסוד כ"כ גדול לא כדאי לסכן את התקציב המשפחתי ולקחת ריבית קבועה. במקרה של ריבית משתנה תמיד ישנו סיכוי לשיפור התנאים מאוחר יותר. שניהם סיכון. מצד אחד קנית משכנתא בריבית קבועה יותר כדאית במיקוח עם הבנק, אך מצד שני תוכלו עם הזמן לפרוע חלק מההלוואות ולהעשיר את הקרקע לשינוי הריבית במשכנתא בריבית משתנה. ניתן לעשות את הכל, אך בחישוב סיכונים ובמחשבה נכונה לעתיד.
לדוגמא, מצאתם דירה חדשה העולה 600,000 ₪ . יש לכם מעט חסכונות ואתם חייבים לקחת משכנתא בגובה של 95% מערך הדירה. הבנק אישר לכם את המשכנתא בגובה של 570 אלף ₪ בריבית של 6% עם ביטוח ריסק. יש לכם חצי שנה עד לקבלת המפתחות לדירה החדשה. זה הזמן להתעניין באם תיקחו רק 89% מערך הדירה, בכמה תרד הריבית והאם ניתן לוותר לכם על ביטוח הריסק. משכנתא היא הלוואה עדיפה יותר מבחינת התנאים על פני כל ההלוואות האחרות, אך לפעמים כדאי לקחת את 6% הנותרים, או 36,000 ₪ תוכלו לקחת בכל בנק בהלוואה רגילה בריבית פריים ל-4-5 שנים. הדבר היחידי שחייבים לבדוק לפני, האם קיימת דרישה לתשלום ההשקעה האישית לפני קבלת המשכנתא. במידה וחייבים לשלם את ההשקעה האישית לפני קבלת המפתחות ולפני קבלת המשכנתא, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם תשלומים רבים מדי שלא תוכלו לעמוד בהם: שכירות, משכנתא, הלוואה נוספת והוצאות שוטפות אחרות. כאשר תיקחו את ההלוואה הנוספת בסמוך למועד כניסה לדירה, תוכלו להתחיל לשלם את ההלוואה הנוספת ללא הצורך בתשלום השכירות. ההלוואה הנוספת שתחשב ע"י הבנק בו לקחתם משכנתא כהשקעה תחסוך לכם עשרות אלפי שקלים וריבית גבוהה בהמשך. הלוואה קטנה מחוץ לבנק היא זאת שמשפרת את התנאים של ריבית במשכנתא וגם מורידה הרבה פעמים את צורך בביטוח ריסק.
| |
|
|
|
המשבר הכלכלי בארה"ב גבה קורבנות רבים ברחבי המדינה. ירידות דרסטיות במחירי הנדל"ן וגל העיקולים בארה"ב
»»
|
|
כל השיקולים הנכונים בבחינת דירות להשכרה
»»
|
|
הכירו – תופעה חדשה בישראל – קבוצת רכישה לשם קניית נכס.
»»
|
|
בעשור האחרון רבות מין הערים בארץ עברו תהליכים שונים של התחדשות עירונית נרחבת.
»»
|
|
בעקבות מחקר שביצע הבנק הבריטי למשכנתאות ברחבי בריטניה שבא לגלות האם זוגות צעירים (שהם רוכשי הדירות)
»»
|
|
|
| |
|
הדפס
שלח לחבר